Купить квартиру в ипотеку в Ереване: какие банки предлагают самые низкие ставки

В Ереване стоимость жилья остаётся самой высокой в стране, а с 2025 года здесь больше не действует программа возврата подоходного налога по ипотеке. Поэтому выбрать банк с низкой ставкой и минимальными затратами — особенно важно для тех, кто хочет купить квартиру в столице и избежать высоких переплат.

В этом материале разберем, где взять ипотеку под низкий процент, сравним условия с участием в госпрограммах и без, приведем примеры и расскажем, какие расходы обязательно учитывать.

Как выбрать ипотеку с действительно низкой переплатой

Низкая процентная ставка — важный, но не единственный показатель выгодной ипотеки. Часто за привлекательной цифрой скрываются дополнительные комиссии или ограниченные условия. Вот на что стоит обратить внимание.

Что формирует итоговую переплату по ипотеке?

1. Эффективная ставка, а не только номинальная. Она учитывает не только проценты, но и все комиссии, страхование, прочие платежи. Именно эффективная ставка показывает реальную переплату.
2. Срок кредита. Чем длиннее срок, тем больше общая переплата — даже при низкой ставке (только если вы не планируете погасить ипотеку раньше срока).
3. Размер первоначального взноса. Чем он выше — тем меньше займ и, соответственно, проценты.
4. Тип платежей — аннуитетные (равные) или дифференцированные. При аннуитетных — первые годы вы платите в основном проценты, при дифференцированных — основной долг гасится быстрее, переплата меньше.

Что важно учитывать при выборе ипотеки в Ереване?

1. Наличие дополнительных комиссий — например, за рассмотрение заявки или обслуживание счета. Даже если ставка низкая, комиссии могут существенно увеличить стоимость кредита.
2. Страхование — обязательно или нет? Его стоимость влияет на общую переплату.
3. Гибкость условий — возможность досрочного погашения без штрафов, онлайн-заявка, доступность для совместного займа с супругом.
4. Участие в госпрограмме — это возможность снизить ставку до минимума или получить возврат части средств.

ТОП-5 советов для тех, кто хочет взять ипотеку в Ереване и не переплатить

1. Сравнивайте не ставки, а переплату.

Смотрите не на минимальную "рекламную" ставку, а на максимальную эффективную — именно она учитывает все платежи.

2. Выбирайте госпрограммы — если подходите под условия.

Семьи из Нагорного Карабаха, молодые семьи, участники программ энергоэффективности могут получить ипотеку под 0.5%–6%, а это в разы выгоднее рынка.

3. Проверьте все комиссии.

Убедитесь, что банк не берет скрытые комиссии за выдачу, обслуживание, перевод средств или досрочное погашение.

4. Запрашивайте график платежей заранее.

Попросите банк предоставить аннуитетный или дифференцированный график и посчитайте переплату по каждому варианту.

5. Не бойтесь спросить у банка — а можно дешевле?

Часто ставка может быть снижена, если вы получаете зарплату в этом банке или берете ипотеку с поручителем. Спрашивайте о персональных условиях.

6. Интересуйтесь программами застройщиков.

Ереван - город с огромным количеством строящегося жилья, застройщики находятся в конкуренции друг с другом, поэтому часто предлагают скидки и программы рассрочки.

Какие банки дают ипотеку в драмах в Ереване с самыми низкими ставками

В таблице ниже — предложения банков, отсортированные по максимальной эффективной ставке в драмах, включая только актуальные программы на 2025 год.

Важно: все приведенные программы действуют в драмах, что особенно удобно для жителей Армении. Предложения в долларах и евро в расчет не принимались.

Как госпрограммы снижают ставку

Государственные субсидии — реальный способ уменьшить ставку и размер ежемесячного платежа. Вот основные типы поддержки:

1. Программа для семей из Карабаха — ставка от 0.5% годовых.
2. Энергоэффективный ремонт — до 6%, но ставка ниже стандартной.
3. Приграничные районы — от 0.15%, при условии покупки жилья в конкретных регионах.

Как снизить ставку по ипотеке самостоятельно?

Даже если вы не подходите под госпрограммы, есть несколько способов снизить процентную ставку по ипотеке за счет личных условий:

1. Зарплатный проект в банке — если вы получаете зарплату на карту того же банка, где оформляете кредит, ставка может быть снижена на 0.5–1 п.п.
2. Первоначальный взнос выше минимального — чем больше вы внесете сразу (например, не 10%, а 30%), тем ниже риск для банка, и ставка тоже может быть ниже.
3. Созаемщики и поручители — совместная заявка с супругом(ой) или родителями часто улучшает условия.
4. Положительная кредитная история — если у вас ранее были кредиты и не было просрочек, банк охотнее предложит сниженные условия.
5. Добровольное страхование жизни — некоторые банки дают скидку на процент, если клиент оформляет комплексную страховку.

Не забудьте переспросить у банка, какие из этих условий влияют на ставку — это может стать вашим скрытым бонусом при переговорах.

Сравнение: обычная ипотека и ипотека по госпрограмме

Даже при использовании личных стратегий снижения ставки, госпрограммы по-прежнему остаются лидерами по выгоде. Давайте сравним их с обычными предложениями.

Сколько нужно накопить на первоначальный взнос?

В среднем по рынку банки требуют первоначальный взнос от 10% до 30%. Однако по

госпрограммам встречаются предложения с нулевым взносом, особенно для энергоэффективных ремонтов или программ поддержки семей.

Но кроме ставки и взноса, есть ещё один важный элемент, который часто упускают — сопутствующие расходы. Они напрямую влияют на конечную сумму переплаты.

Какие есть обязательные комиссии и расходы?

Не все расходы ограничиваются процентной ставкой. Вот дополнительные траты, которые стоит учитывать:

1. Страхование имущества — от 0,25% от стоимости квартиры в год.
2. Оценка недвижимости — 20 000–35 000 драм.
3. Нотариальные услуги — 15 000–30 000 драм.
4. Госпошлина, кадастр, сертификаты — от 10 000 драм.
5. Комиссия за обслуживание кредита — в большинстве программ отсутствует, но бывают исключения.

Пример расчета: сколько будет платить семья за квартиру в ипотеку в Ереване

Рассмотрим типичную ситуацию: семья хочет купить квартиру в Ереване стоимостью 30 млн драм.

1. У них есть накопления на первоначальный взнос 20% — это 6 млн драм
2. Оставшиеся 24 млн драм они планируют взять в ипотеку на 20 лет (240 месяцев)

Теперь сравним два варианта: с обычной ипотекой и ипотекой по госпрограмме.

Вариант 1: без участия в госпрограммах

Процентная ставка: 12% годовых (аннуитетные платежи)

1. Ежемесячный платеж: ≈ 264 000 драм
2. Общая сумма выплат за 20 лет: ≈ 63,3 млн драм
3. Переплата по процентам: ≈ 39,3 млн драм

Вариант 2: с участием в госпрограмме

Процентная ставка: 5% годовых (по программе энергоэффективности или поддержке семей)

1. Ежемесячный платеж: ≈ 158 000 драм
2. Общая сумма выплат за 20 лет: ≈ 37,9 млн драм
3. Переплата по процентам: ≈ 13,9 млн драм

Сравнение

Разница в переплате — более 25 млн драм. А это, по сути, вторая квартира в пригороде, новая машина или полноценное образование для ребёнка.

Как работает возврат подоходного налога по ипотеке в Армении и что изменилось в 2025 году

В Армении действует программа возврата подоходного налога (НДФЛ) для тех, кто покупает жильё в ипотеку. Это способ компенсировать часть процентов по кредиту за счёт уже уплаченного вами налога — то есть государство возвращает вам деньги, которые вы заплатили как налог с зарплаты.

Что изменилось в 2025 году в программе возврата подоходного налога по ипотеке

Ранее покупатели недвижимости в новостройках Еревана могли оформить возврат подоходного налога (НДФЛ) и таким образом частично компенсировать уплаченные проценты по ипотеке. Однако с 1 января 2025 года программа больше не действует в столице. Теперь воспользоваться возвратом НДФЛ можно только при покупке жилья в регионах Армении и лишь при условии участия в одной из госпрограмм.

Есть и важные уточнения:

— С 2025 года максимальный размер возврата снижен до 750 000 драмов в квартал.

— С 2027 года программа прекратит действие в Араратской, Армавирской, Арагацотнской и Котайкской областях.

— С 2029 года она будет доступна только в приграничных населенных пунктах, утвержденных правительством.

Но есть исключение: если вы покупаете квартиру в Ереване в жилом комплексе, разрешение на строительство которого было выдано до 1 января 2022 года, то право на возврат НДФЛ сохраняется. Поэтому при выборе новостройки стоит уточнять дату разрешения у застройщика — это может сэкономить вам сотни тысяч драмов в год.

Чтобы точно узнать, имеете ли вы право на налоговый возврат, уточните условия в банке и у застройщика — они обязаны предоставить официальную информацию.

Пример: если вы получаете зарплату в 500 000 драм и платите 23% НДФЛ, то государство может возвращать вам около 115 000 драм в месяц — это почти половина ипотечного платежа по госставке.

Можно ли получить ипотеку в Ереване нерезиденту?

Большинство банков не предоставляют ипотеку нерезидентам. Однако есть частные исключения. Важно быть готовым к увеличенному первоначальному взносу и дополнительной проверке доходов. Подробности нужно уточнять в конкретном банке.

В завершение — кратко ответим на самые частые вопросы, которые возникают у тех, кто планирует оформить ипотеку в Ереване.

FAQ: Вопросы про ипотеку в Ереване

Q: Какие документы нужны для ипотеки в Ереване?

A: Паспорт, справка о доходах, трудовой договор, копия приобретаемой недвижимости (если выбрана), такие же документы для созаемщика (если есть).

Q: Что такое возврат НДФЛ по ипотеке?

A: Это государственная программа, при которой часть уплаченного подоходного налога можно вернуть, если кредит используется на покупку жилья. В 2025 году она продолжает действовать, но только для жилья на первичном рынке и при участии в госпрограммах.

Q: Действует ли возврат подоходного налога по ипотеке в Ереване?

A: С 2025 года возврат НДФЛ не распространяется на покупки квартир и домов в ипотеку в Ереване. Исключение – квартиры в новостройках с разрешением на строительство до 01.01.2022.

Q: Есть ли онлайн-заявки на ипотеку?

A: Да, почти все банки позволяют подать предварительную заявку онлайн через сайт. Можете подать онлайн-заявку и через платформу AFM.

Вывод

В 2025 году главная стратегия — подобрать не просто низкую ставку, а выгодную ипотеку с минимальной переплатой.

Мы сравнили предложения ведущих банков — Unibank, Armeconombank, Ameriabank. Самые низкие эффективные ставки начинаются от 0.15% (в рамках госпрограмм), а без участия в программах они могут доходить до 12% годовых.

Именно эффективная ставка, а не номинальная — показывает настоящую переплату. На итоговую стоимость ипотеки влияют также комиссии, срок кредита, тип платежей и наличие страховки. Поэтому даже при низкой ставке итоговая переплата может быть высокой — если не учесть всех деталей.

Пример с квартирой за 30 млн драм наглядно показывает:

— без госпрограммы платёж ~264 000 драм/мес,

— с программой — ~158 000 драм,

— экономия за 20 лет: более 25 млн драм.

Если вы не подходите под программу — всё ещё можно снизить ставку самостоятельно, увеличив первоначальный взнос, оформив страховку, подключив зарплатный проект или привлекая созаемщика.

Возврат НДФЛ в 2025 году доступен только в регионах, и только при участии в госпрограммах. В Ереване он сохраняется лишь при покупке квартиры в домах с разрешением на строительство до 01.01.2022.

Совет: не ищите просто низкую ставку — ищите умную ипотеку, где учитываются все расходы. Такая стратегия может сэкономить не проценты, а миллионы драм и подарить спокойствие на годы вперёд.

Подберите выгодную ипотеку на AFM — получите персональные рекомендации и не переплачивайте.