Что такое ипотека и как её оформить в Армении

Разбираемся, как работает ипотечный кредит, на что обратить внимание при выборе и какие шаги нужно пройти, чтобы успешно оформить ипотеку в армянском банке.

Что такое ипотека простыми словами

Ипотека — это кредит под залог недвижимости. Чаще всего речь идёт о покупке квартиры или дома: вы берёте деньги в банке, а приобретённое жильё становится залогом. Если вы перестаёте выплачивать кредит, банк имеет право продать объект и вернуть свои деньги.

Но ипотеку можно взять не только на покупку жилья:

1. На строительство дома
2. На ремонт недвижимости
3. Под залог уже имеющейся квартиры — чтобы, например, купить другую
4. По программам государственной поддержки (о них ниже)

Что нужно знать перед оформлением ипотеки в Армении

Поскольку ипотека — это долгосрочное обязательство, подходить к вопросу нужно взвешенно. Вот 5 ключевых аспектов, которые стоит рассчитать заранее:

1. Сколько денег вы можете внести самостоятельно

Банки в Армении требуют первоначальный взнос — обычно от 10% до 30% стоимости недвижимости. Например, если квартира стоит 30 млн драмов, вам потребуется минимум 3–9 млн драмов собственных средств.

Также заранее учтите сопутствующие расходы:

1. Регистрация сделки в Кадастре
2. Услуги оценщика
3. Страхование жилья
4. Возможное страхование жизни (часто снижает ставку)

2. Какая сумма кредита вам под силу

Платёж по ипотеке не должен превышать 40–45% вашего ежемесячного дохода. Для расчёта можно использовать ипотечный калькулятор на платформе AFM. Укажите сумму кредита, срок и процентную ставку — получите ориентировочный платёж.

Пример:

- Стоимость квартиры — 30 млн драмов

- Первоначальный взнос — 10 млн драмов (30%)

- Сумма кредита — 20 млн драмов, срок — 15 лет, ставка — 9% годовых

- Ежемесячный платёж — около 202 000 драмов

3. Какой тип платежей выбрать

1. Аннуитетные платежи — одинаковая сумма каждый месяц. Удобно планировать бюджет, но переплата выше.
2. Дифференцированные платежи — сначала выше, потом уменьшаются. Переплата ниже, но нагрузка в первые годы выше.

Выбор зависит от ваших доходов и приоритетов.

Как сочетаются тип платежей и ставка по кредиту?

Перед оформлением ипотеки важно понять не только график погашения, но и тип процентной ставки — фиксированная она или плавающая. Это напрямую влияет на вашу ежемесячную нагрузку.

Основные сочетания

Почему с плавающей ставкой лучше выбирать дифференцированные платежи?

1. Проценты начисляются на остаток долга — при изменении ставки платёж растёт не так резко.
2. Меньше риск, что платёж станет непосильным.
3. Гибче пересчитывается график — удобнее как банку, так и заёмщику.

Аннуитет и плавающая ставка — возможны, но рискованны:

Если ставка вырастет, перерассчитывается весь график, и месячный платёж может резко увеличиться. Такой вариант лучше выбирать, только если:

1. Вы планируете досрочно погасить ипотеку
2. У вас стабильный и высокий доход
3. Ставка поначалу значительно ниже, чем у фиксированных альтернатив

Вывод: если вам важна предсказуемость и стабильность — выбирайте аннуитет с фиксированной ставкой. Если готовы к небольшим изменениям и хотите сэкономить — можно рассмотреть дифференцированный график даже с плавающей ставкой.

4. В какой валюте брать кредит

Если вы зарабатываете в драмах — берите кредит в драмах. Это защитит от валютных колебаний и неожиданных переплат. В Армении почти все ипотечные кредиты оформляются в национальной валюте. Ипотеку в долларах или евро по закону могут взять только нерезиденты.

5. Какие риски могут возникнуть

1. Потеря дохода — создайте «подушку безопасности» на 3–6 месяцев.
2. Порча или утрата имущества — поможет страховка.
3. Рост процентной ставки — актуально для кредитов с плавающей ставкой. Уточните в договоре, как часто банк может её пересматривать.

Как оформить ипотеку в Армении: пошаговая инструкция

Шаг 1. Подберите банк и программу

Сравните предложения банков на AFM: ставки, сроки, требования, госпрограммы.

Обратите внимание на:

1. Процентную ставку
2. Максимальную сумму кредита
3. Минимальный первоначальный взнос
4. Комиссии и дополнительные услуги
5. Условия досрочного погашения

Совет: проверьте, участвует ли банк в одной из государственных программ ипотеки — это может снизить ставку до 4–7%. Статью с полным обзором всех действующих программ господдержки можете увидеть у нас на платформе.

Шаг 2. Найдите подходящую недвижимость

Вы можете купить:

1. Новостройку
2. Жильё на вторичном рынке
3. Дом или участок под строительство

Для ипотеки объект должен быть зарегистрирован в Кадастре и не иметь юридических ограничений.

Шаг 3. Подготовьте документы

Типовой список:

1. Паспорт и социальная карта (или ID, если есть)
2. Справка о доходах (например, из налоговой или от работодателя)
3. Договор предварительной купли-продажи
4. Оценка недвижимости
5. Кадастровые документы на жильё
6. Заявление на ипотеку
7. Документы о созаёмщиках (если есть)

Банк вправе запросить дополнительные бумаги. Обычно рассмотрение заявки занимает 3–10 рабочих дней.

Шаг 4. Подпишите договор

Если банк одобрил кредит, вы подписываете:

1. Договор купли-продажи
2. Ипотечный договор с банком
3. Соглашение о залоге
4. Страховой полис
5. При необходимости — аккредитив или эскроу-счёт

После оформления документов средства перечисляются продавцу, а вы становитесь собственником жилья с ипотекой.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса?

Иногда — да, если участвуете в госпрограмме. Например, для военнослужащих или семей, проживающих в приграничных зонах, предусмотрены субсидии и облегчённые условия. Некоторые банки выдают ипотеку без первоначального взноса и без участия в программах. Подробнее об этом можете посмотреть у нас в статье.

Обязательно ли страховать недвижимость при ипотеке в Армении?

Да. По закону, залоговое имущество должно быть застраховано. Обычно это пожар, наводнение, стихийные бедствия. Если не оформить страховку — банк может потребовать досрочное погашение кредита.

Что делать, если возникли финансовые затруднения и стало нечем платить?

Вы вправе:

1. Запросить ипотечные каникулы (до 6 месяцев).
2. Реструктурировать кредит (продлить срок, снизить платёж).
3. Оформить рефинансирование в другом банке (при отсутствии просрочек).
4. В крайних случаях — подать на банкротство (в Армении процедура действует, но имеет особенности).

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Да, в любое время. Большинство банков в Армении не взимают комиссии за досрочное погашение. Уточните в договоре, как подать уведомление — обычно за 10–30 дней.

Могу ли я сдавать жильё в аренду?

Как правило, да — заёмщик может сдавать ипотечную недвижимость в аренду (исключение — отдельные программы с господдержкой). Но лучше уточнить это в кредитном договоре. А вот продавать, дарить или передавать залог без согласия банка — нельзя.

Заключение

Оформление ипотеки — ответственный шаг, который требует подготовки. Чем лучше вы продумаете бюджет, выберете банк и оцените риски — тем спокойнее пройдёт процесс.

Чтобы оформить ипотеку с пользой, нужно:

1. Заранее рассчитать сумму кредита и размер платежей
2. Выбрать удобный график погашения — аннуитетный или дифференцированный
3. Понять, какая ставка вам подходит — фиксированная или плавающая
4. Подготовить документы и сравнить условия в разных банках
5. Учесть риски и защититься с помощью страховки
6. Узнать, на какие государственные программы вы можете рассчитывать

Совет: не ориентируйтесь только на низкую ставку. Обращайте внимание на полную стоимость кредита, дополнительные комиссии и гибкость условий (например, возможность досрочного погашения или ипотечных каникул).

Подберите выгодную ипотеку с помощью AFM — сравните предложения банков, рассчитайте платёж и получите рекомендации по госпрограммам.