Как работает программа возврата подоходного налога по ипотеке в Армении: условия и изменения с 2025 года

Программа возврата НДФЛ — на сегодняшний день один из самых выгодных инструментов поддержки граждан, приобретающих жильё в Армении. С её помощью можно вернуть значительную часть процентов по ипотеке, сделав ставку фактически равной 0%. Разбираемся, кто может участвовать, как работает возврат, и что изменилось после 1 января 2025 года.

Что такое программа возврата подоходного налога?

Это государственная программа, действующая с 1 ноября 2014 года, которая позволяет вернуть деньги, уплаченные банку в виде процентов по ипотечному кредиту, через механизм зачёта с подоходным налогом (НДФЛ). Если вы официально работаете и платите налоги, государство вернёт

вам сумму процентов, эквивалентную вашей налоговой нагрузке.

Кто может участвовать в программе?

Текущие условия участия:

1. Вы — гражданин Армении или другой страны, который собирается купить здесь жилье.
2. Покупаете квартиру на первичном рынке у застройщика или строите частный дом самостоятельно.
3. Строительство дома или жилого комплекса должно было начаться до 1 января 2022 года (в случае покупки жилья в Ереване).
4. Вы официально трудоустроены и платите подоходный налог в Армении.
5. Вам не более 45 лет на момент подачи заявления.
6. Вы собираетесь купить жилье не в Ереване. Это правило начало действовать с января 2025 года, ранее можно было купить жилье даже в столице.

Могут ли иностранцы получить налоговый возврат при ипотеке в Армении?

Иностранные граждане могут участвовать в программе возврата подоходного налога при соблюдении следующих условий:​

1. Налоговое резидентство: необходимо быть налоговым резидентом Армении, то есть проживать на территории страны не менее 183 дней в течение календарного года.
2. Официальное трудоустройство: наличие официального трудового договора и уплата подоходного налога в Армении.​
3. Приобретение недвижимости: покупка жилья на первичном рынке, соответствующего условиям программы.​

Таким образом, иностранные граждане, являющиеся налоговыми резидентами Армении и официально трудоустроенные, могут воспользоваться программой возврата подоходного налога при покупке жилья в соответствии с действующими условиями.

Как работает механизм возврата подоходного налога?

1. Вы берёте ипотечный кредит в банке по любой программе.
2. Платите проценты по кредиту и одновременно подоходный налог.
3. Государство возмещает вам сумму процентов в пределах уплаченного подоходного налога — ежеквартально.
4. Возврат происходит до тех пор, пока вы выплачиваете проценты по ипотеке и платите подоходный налог в Армении

Пример: если вы заплатили 1 200 000 драмов подоходного налога за год, и проценты по ипотеке за тот же год составили 1 000 000 драмов, — вы получите весь миллион обратно.

Или же, если вы заплатили 700 000 драмов подоходного налога за год, а проценты по ипотеке составили 1 000 000 драмов, — вы сможете вернуть только 700 000 драмов. Остаток в 300 000 драмов не компенсируется и не переносится на следующий год.

Государство возвращает не сумму процентов, а сумму подоходного налога, уплаченного вами за год, но не больше суммы процентов. Возврат возможен только в пределах уплаченного налога.

Условия программы

Требования банков к первоначальному взносу

Большинство банков в Армении требуют первоначальный взнос в размере от 10% до 30% от стоимости жилья. Например:

1. ACBA Bank, Ardshinbank, Ameriabank — минимальный взнос обычно от 10–15%
2. Inecobank, AraratBank — в зависимости от дохода и типа жилья, взнос может быть до 30%
3. В некоторых случаях, особенно в рамках госпрограмм, банки могут предлагать льготные условия, например, сниженный или отсроченный взнос
4. Однако накопить такую сумму сразу удаётся не всем — особенно молодым семьям или первым покупателям жилья. В таких случаях есть альтернативные способы решения вопроса.

Что делать, если нет средств на первоначальный взнос?

Если у вас нет нужной суммы для первоначального взноса, возможны следующие решения:

1. Залог другого имущества — если у вас или родственников есть другое жильё или коммерческая недвижимость, её можно использовать как обеспечение по кредиту
2. Привлечение созаемщика — увеличивает платёжеспособность семьи и может повлиять на условия кредита
3. Рассрочка или субсидия от застройщика — некоторые девелоперы предлагают оплату взноса частями или сами покрывают часть суммы при сотрудничестве с банком
4. Программы поддержки — молодёжные, семейные и региональные программы часто предполагают более мягкие условия

Кто такие созаемщики и чем это выгодно?

Созаемщики — это лица, которые вместе с основным заёмщиком отвечают перед банком за возврат кредита. В большинстве случаев это супруг или супруга, но могут быть и другие близкие родственники.

Созаемщики:

1. Повышают общую кредитоспособность семьи
2. Могут помочь получить большую сумму кредита или лучшие условия (например, ниже ставка или меньше первоначальный взнос)
3. Разделяют юридическую ответственность за ипотеку

Что изменилось с 1 января 2025 года?

Согласно решению правительства, с 1 января 2025 года программа больше не действует при покупке квартир в новостройках в Ереване.

Что это означает:

1. Если вы успели подписать договор до 31 декабря 2024 года — вы сохраняете право на возврат подоходного налога на весь срок кредита.
2. Если заключите договор после 1 января 2025 года:
3. При покупке жилья в Ереване — возврата НДФЛ не будет.
4. При покупке жилья в регионах или в зданиях, строительство которых началось до 2022 года — программа продолжит действовать.

В чём главная выгода программы?

1. Вы платите меньше процентов банку (в зависимости от вашего подоходного налога).
2. Выгода особенно заметна при длинных сроках кредита (например, 15–20 лет).
3. Вы экономите сотни тысяч драмов в год и можете направить эти средства на ремонт, мебель или досрочное погашение кредита.

Например, вы оформили ипотеку на сумму 25 млн драм, при первоначальном взносе в 6.25 млн драм (20%), ставка — 8% годовых, срок — 20 лет. В год вы платите банку около 2 млн драм процентов.

Предположим, что ваш годовой доход — 4.8 млн драм до налогов (это 320 000 драмов в месяц после вычета налогов), и вы платите 960 000 драмов подоходного налога в год, — вы получаете назад все эти 960 000 драм ежегодно.

Фактически ставка по ипотеке для вас снижается почти до 0%.

Как воспользоваться программой?

1. Проверьте, соответствуете ли условиям: возраст до 45 лет, объект — на первичном рынке, строительство до 2022 года (либо – не в Ереване).
2. Оформите ипотеку в банке. Подберите условия через AFM 0․ Удобно и просто вы найдете все интересующие вас банки и ипотеки с самыми выгодными условиями в Армении.
3. Подайте заявление в налоговую службу с копиями договора и справками.
4. Получайте возврат налога ежеквартально на карту.

Сколько семей уже воспользовались программой?

С 2014 года по данным Министерства финансов РА, программой воспользовались более 38 000 семей.

По предварительным оценкам, средний размер годового возврата составляет от 500 000 до 1,2 млн драм, в зависимости от дохода заемщика.

Советы тем, кто планирует ипотеку

1. Если рассматриваете регионы — программа работает и после 2025 года.
2. Анализируйте долгосрочную динамику рынка недвижимости. Изучите прогнозы изменения цен и аренды — это поможет оценить, насколько разумна покупка жилья именно сейчас.
3. Учитывайте не только цену жилья, но и возможность вернуть проценты — это экономия до 30–40% стоимости кредита за всё время выплат.
4. Планируйте бюджет с учётом возможных изменений дохода. При долгосрочных кредитах важно предусмотреть сценарии роста или снижения дохода, чтобы не столкнуться с финансовыми трудностями в будущем.
5. Рассмотрите варианты досрочного погашения. Это позволит существенно сократить переплату по процентам, особенно если появится возможность внести дополнительные платежи без штрафов.

О том, как еще можно сэкономить на процентных ставках, можете почитать у нас в статье.

Вывод

Программа возврата подоходного налога по ипотеке в Армении — это реальная возможность существенно снизить финансовую нагрузку при покупке жилья. Она совмещается со всеми программами государственной поддержки, в том числе с госпрограммой энергоэффективного ремонта.

Благодаря механизму возмещения процентов вы фактически можете не платить процентные платежи, что особенно выгодно при длительных сроках кредита.

Программа доступна для граждан, приобретающих жильё на первичном рынке, при условии соблюдения ряда требований, включая возраст до 45 лет.

После 1 января 2025 года условия изменились для новостроек в Ереване, поэтому либо нужно искать новостройки, которые начали строиться до 2022г, либо рассматривать варианты в регионах.

Если у вас возникают трудности с первоначальным взносом, существуют альтернативные решения, такие как залог другого имущества или привлечение созаемщиков, что повышает шансы на получение кредита.

Большой плюс этой программы в том, что она совместима с другими — это позволит вам сэкономить ещё больше. Кроме того, её можно использовать в любом банке Армении.

А если вы хотите купить квартиру в Ереване, то ознакомьтесь с нашим пошаговым руководством.

Поделитесь этой информацией с друзьями и близкими, чтобы каждый смог воспользоваться возможностями экономии, а также подберите выгодную ипотеку на AFM — сделайте свой шаг к собственному жилью без лишних переплат!