Հիփոթեքի վերաֆինանսավորում․ ինչպե՞ս ճիշտ ընտրություն կատարելով խնայել

Հիփոթեքի վերաֆինանսավորումը հնարավորություն է նվազեցնել ֆինանսական բեռը՝ ձևակերպելով նոր վարկ ավելի շահավետ պայմաններով։ Եթե գործող վարկի տոկոսադրույքը բարձր է, ամսական վճարումը՝ ծանրաբեռնված, կամ ցանկանում եք միավորել մի քանի պարտավորություն մեկ վարկում՝ վերաֆինանսավորումը կարող է դառնալ խելամիտ ֆինանսական քայլ։

Սակայն այն իսկապես շահավետ կլինի միայն այն դեպքում, եթե դուք՝

1. ճիշտ ընտրեք բանկը
2. համեմատեք բոլոր պայմանները
3. և հաշվարկեք ընդհանուր գերավճարը

Այս հարցում կօգնի AFM հարթակը։ Այստեղ կարող եք համեմատել Հայաստանում գործող բանկերի վերաֆինանսավորման առաջարկները՝ ըստ հիմնական պարամետրերի՝ տոկոսադրույք, միջնորդավճարներ, ժամկետ, պահանջներ։

Հարմար հիփոթեքային հաշվիչը թույլ կտա հաշվարկել ամսական վճարումը, ներդրման վերադարձի ժամկետը և իրական խնայողությունը։

AFM-ը նաև պարբերաբար հրապարակում է բանկերի պայմանների թարմացումներ և առաջարկում խորհուրդներ՝ օգնելու ձեզ խուսափել սխալներից նոր վարկ ձևակերպելիս։

Օգտվեք հարթակից որպես վստահելի ուղեցույց և պահպանեք այն էջանիշերում՝ արագ վերադառնալու ձեր հաշվարկներին և ընտրեք լավագույն տարբերակը կամ համեմատեք բանկերի պայմանները «Հիփոթեք» բաժնում։

Ի՞նչ է հիփոթեքի վերաֆինանսավորումը

Վերաֆինանսավորումը նոր հիփոթեքային վարկի ձևակերպումն է՝ գոյություն ունեցող վարկի մարումը կազմակերպելու նպատակով։ Դրա նպատակը կարող է լինել՝

1. Տոկոսադրույքի նվազեցում
2. Ամսական վճարման բեռի թեթեւացում
3. Վարկի ժամկետի փոփոխություն

Որոշ դեպքերում վերաֆինանսավորումն օգտագործվում է նաև՝

1. Վարկի արժույթը փոխելու համար
2. Կամ տոկոսադրույքի տեսակը փոխելու համար (օրինակ՝ փոփոխականից՝ ֆիքսվածի)

Ե՞րբ արժի վերաֆինանսավորել հիփոթեքը

Վերաֆինանսավորումը կարող է օգտակար լինել, եթե՝

1. Ձեր վարկի տոկոսադրույքը բարձր է շուկայական միջինից
2. Ձեր եկամուտները նվազել են, և վճարումը դարձել է ծանրաբեռնված
3. Ցանկանում եք փոխել վարկի ժամկետը՝
4. կրճատել՝ գերավճարը նվազեցնելու համար
5. կամ երկարացնել՝ ամսական վճարումը նվազեցնելու համար
6. Ունեք մի քանի վարկ և ցանկանում եք դրանք միավորել
7. Ձեր բանկը չի առաջարկում ճկուն պայմաններ, իսկ մյուս բանկը պատրաստ է իջեցնել տոկոսը՝ նոր հաճախորդ գրավելու համար

Օրինակ եթե 2022-ին դուք ձևակերպել եք հիփոթեք 13% տոկոսադրույքով, իսկ այսօր այլ բանկ առաջարկում է 9% նմանատիպ պայմաններով, ապա կարող եք վերցնել նոր վարկ, մարել հինը և խնայել միլիոնավոր ՀՀ դրամներ։

Ե՞րբ վերաֆինանսավորումը շահավետ չէ

Չնայած վերաֆինանսավորումը հաճախ ընկալվում է որպես խնայողության միջոց, իրականում այն հարմար չէ բոլորին։ Որոշ դեպքերում նոր վարկի ձևակերպումը կարող է ոչ միայն չնվազեցնել ծախսերը, այլ նույնիսկ ավելացնել ընդհանուր գերավճարը։

Ահա երբ ավելի լավ է հրաժարվել վերաֆինանսավորումից․

1. Տոկոսադրույքը նվազում է ընդամենը 1–1,5 տոկոսային կետով։ Հնարավոր խնայողությունը կարող է չեզոքացվել ձևակերպման ծախսերով՝ անշարժ գույքի գնահատում, ապահովագրություն, վարկի վաղաժամ մարումը, նոտարական ծառայություններ
2. Վարկի ժամկետից մնացել է 2–3 տարուց քիչ։ Այս փուլում դուք արդեն վճարել եք մեծ մասը տոկոսների, և նոր վարկը պարզապես կավելացնի ծախսերը
3. Ձեր վարկային պատմությունը վատթարացել է։ Նման դեպքում բանկը կարող է առաջարկել բարձր տոկոսադրույք կամ խիստ պայմաններ
4. Նոր վարկը ուղեկցվում է լրացուցիչ ծախսերով։ Պարտադիր ապահովագրություն, բարձր միանվագ միջնորդավճարներ կամ թաքնված վճարներ՝ ամբողջությամբ կփոխհատուցեն ակնկալվող օգուտը

Վերջնական որոշումից առաջ հաշվարկեք ոչ միայն ամսական վճարումը, այլ նաև վարկի ընդհանուր արժեքը։ Միայն այդպես կարող եք իրականում հասկանալ՝ վերաֆինանսավորումը արդյո՞ք նվազեցնում է ձեր ընդհանուր պարտքային բեռը։ AFM-ի հիփոթեքային հաշվիչի միջոցով կարող եք ինքնուրույն հաշվել բոլոր վճարումները և գերավճարը։

Օրինակներ՝ երբ է վերաֆինանսավորումը շահավետ, իսկ երբ՝ ոչ

Պատկերացնենք, որ 2021 թվականին դուք ձեռք եք բերել բնակարան՝ արժողությամբ 22 000 000 ՀՀ դրամ, վճարելով 10% կանխավճար՝ 2 200 000 ՀՀ դրամ։ Վարկի գումարը կազմել է 19 800 000 ՀՀ դրամ, ժամկետը՝ 15 տարի, տոկոսադրույքը՝ 13%։

Ձեր պայմանները՝ մինչև վերաֆինանսավորումը․

1. Ամսական վճարում ≈ 250 500 ՀՀ դրամ
2. Ընդհանուր գերավճար տոկոսների համար՝ ≈ 25,3 մլն ՀՀ դրամ

Անցել է 4 տարի (այսինքն՝ 2025 թ․), և դուք ցանկանում եք վերաֆինանսավորել մնացած պարտքը՝ 11 տարվա ժամկետով, տարեկան 9% տոկոսադրույքով։

Այս պահին, ըստ անյուիտետային սխեմայի, դեռ մնում է մարել մոտ 41,3 մլն ՀՀ դրամ (հաշվի առնելով տոկոսները)։

Պայմանները վերաֆինանսավորումից հետո․

1. Նոր ամսական վճարում ≈ 494 200 ՀՀ դրամ
2. Նոր վարկի գերավճար՝ ≈ 23,9 մլն ՀՀ դրամ

Վաղ փուլում (առաջին 4 տարում) անյուիտետային գրաֆիկով տոկոսների մեծ մասն արդեն վճարված է, իսկ հիմնական պարտքը՝ դեռևս պահպանվում։ Հետևաբար, նույնիսկ եթե տոկոսադրույքը իջնում է, նոր գերավճարը կարող է գրեթե հավասարվել նախնականին՝ և արդյունքներն այդքան էլ շահավետ չեն։

Այդ պատճառով, վերաֆինանսավորումը առավել արդյունավետ է վարկի առաջին տարիներին (1–2 տարի)։ Իսկ արդեն 4-րդ տարում՝ խնայողությունը կարող է չարդարացնել հավելյալ ծախսերը՝ գնահատում, ապահովագրություն, նոտարական վճարներ և միջնորդավճարներ։

Լավագույն մոտեցումը՝ օգտագործել AFM հարթակի հիփոթեքային հաշվիչը՝ ստանալու իրական հաշվարկներ՝ փոխարեն միայն տոկոսադրույքների տարբերությունը համեմատելու։

Ո՞ր բանկերն են առաջարկում հիփոթեքի վերաֆինանսավորում Հայաստանում

Ստորև ներկայացված են այն բանկերը, որոնք ունեն հատուկ վերաֆինանսավորման ծրագրեր․

Պայմանները տարբերվում են՝ կախված նպատակից (գոյություն ունեցող հիփոթեքի մարում, շինարարության ավարտ), գրավի առկայությունից, եկամուտներից և վարկային պատմությունից։

Ի՞նչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ հիփոթեքի վերաֆինանսավորման համար

Վերաֆինանսավորման հայտ ներկայացնելու համար անհրաժեշտ է պատրաստել ստանդարտ փաստաթղթերի փաթեթ, որը բանկը կօգտագործի՝ ձեր վարկունակությունը գնահատելու և գործող վարկը վերլուծելու նպատակով։

Սովորաբար պահանջվում են հետևյալ փաստաթղթերը․

1. Անձնագիր կամ ID-քարտ – անձը հաստատող և քաղաքացիությունը վկայող հիմնական փաստաթուղթ
2. Գործող հիփոթեքի վարկային պայմանագիր – պարունակում է տեղեկություն վարկի չափի, տոկոսադրույքի, ժամկետի և պարտավորությունների վերաբերյալ
3. Մնացած վճարումների գրաֆիկ – թույլ է տալիս բանկին հաշվարկել մնացորդային պարտքը և հասկանալ, թե որ փուլում է վարկը
4. Եկամտի վերաբերյալ տեղեկանք – աշխատանքային վայրից (սովորաբար վերջին 6 ամիսների համար) կամ հարկային հաշվետվություն, եթե դուք ինքնազբաղված եք կամ անհատ ձեռնարկատեր
5. Անշարժ գույքի փաստաթղթեր – տեխնիկական անձնագիր, սեփականության վկայական կամ նախնական գնման պայմանագիր (եթե գույքը դեռ ձևակերպված չէ)
6. Վարկային պատմություն – ստացվում է ACRA բյուրոյի միջոցով, բանկը կստուգի վճարումների ուշացումների, բաց վարկերի և ընդհանուր պարտքային բեռի առկայությունը

Որոշ դեպքերում բանկը կարող է նաև պահանջել՝

1. Ապահովագրական պայմանագիր
2. Զրոյական մնացորդի տեղեկանք
3. Լրացուցիչ գրավի փաստաթղթեր (եթե այդպիսիք օգտագործվում են)

Ամբողջական ցուցակը կախված է տվյալ բանկի քաղաքականությունից և ընտրված վերաֆինանսավորման սխեմայից։

Այլընտրանք․ ի՞նչ անել, եթե բանկը չի առաջարկում վերաֆինանսավորման ծրագիր

Ոչ բոլոր բանկերն են Հայաստանում բացահայտ առաջարկում հիփոթեքի վերաֆինանսավորում։ Սակայն կան այլընտրանքային մեխանիզմներ․

1․ Սպառողական վարկ՝ անշարժ գույքի գրավով

Եթե ձեր ընտրած բանկում չկա վերաֆինանսավորման ծրագիր, բայց դուք աշխատավարձային հաճախորդ եք, հնարավոր է ձեզ հասանելի լինեն նախընտրելի պայմաններ այլ վարկերի համար՝ ցածր տոկոս, նվազագույն միջնորդավճարներ, արագացված ընթացակարգ։

Այս դեպքում հնարավոր է․

1. Ձևակերպել նպատակային վարկ՝ անշարժ գույքի գրավով
2. Օգտագործել այն՝ գործող հիփոթեքը ամբողջությամբ մարելու համար

Սակայն այս սխեմայով դուք, փաստացի, փոխարինում եք հիփոթեքը սպառողական վարկով, նույնիսկ եթե այն գրավով է։

Ուշադրություն դարձրեք հետևյալին՝

1. Սահմանված ժամկետը համարժեք լինի գործող հիփոթեքի մնացորդային ժամկետին
2. Տոկոսադրույքը չգերազանցի գործող պայմանները
3. Բաց չթողնեք թաքնված ծախսերը՝ օրինակ՝ պարտադիր ապահովագրություն

2․ Վերաֆինանսավորում այլ գրավով

Եթե ձեր ընթացիկ բնակարանը դեռևս ձեր սեփականության իրավունքի ներքո չէ (օրինակ՝ ձեռք եք բերել այն կառուցման փուլում), որոշ բանկեր պատրաստ են տրամադրել վարկ՝ այլ գույքի գրավով։

Դա կարող է լինել․

1. Ձեզ պատկանող այլ բնակարան
2. Ընտանիքի անդամի (օրինակ՝ ծնողի) գույք

Այս տարբերակով նույնպես հնարավոր է իրականացնել վերաֆինանսավորում։

Լայֆհաքեր՝ ինչպես ստանալ լավագույն պայմանները

1. Եղեք աշխատավարձային հաճախորդ․ այս կարգավիճակը հաճախ թույլ է տալիս օգտվել ցածր տոկոսադրույքներից։
2. Ուշադրություն դարձրեք․ նույնիսկ եթե ձեր բանկը չի առաջարկում վերաֆինանսավորում «անվանացանկով», հնարավոր է ունենա ճկուն սպառողական վարկեր գրավով։
3. Համեմատեք ոչ միայն տոկոսադրույքը, այլ նաև ձևակերպման ծախսերը՝ գույքի գնահատում, ապահովագրություն, նոտարական վճարներ։
4. Օգտվեք AFM-ի հիփոթեքային հաշվիչից, որպեսզի հաշվարկեք վերաֆինանսավորման իրական օգուտը։
5. Մի ընդունեք առաջին առաջարկը․ AFM-ը հավաքում և համեմատում է բոլոր հասանելի տարբերակները՝ ներառյալ միջնորդավճարներն ու իրական տոկոսադրույքները։

Մեր հարթակում կարող եք նաև ծանոթանալ շահավետ հիփոթեք վերցնելու քայլ առ քայլ ուղեցույցին։

Ինչի՞ն ուշադրություն դարձնել վերաֆինանսավորման ժամանակ

Իրական տոկոսադրույքը վարկի ամբողջական արժեքն է՝ բոլոր վճարներով միասին։ Համեմատել պետք է հենց այս ցուցանիշը, ոչ թե միայն անվանական տոկոսադրույքը։

Եզրակացություն․ ե՞րբ է վերաֆինանսավորումն իրականում շահավետ

Հիփոթեքի վերաֆինանսավորումը պարզապես նոր վարկ չէ․ դա ֆինանսական պարտավորությունների կառավարման գործիք է։

Եթե դուք մի քանի տարի առաջ հիփոթեք եք վերցրել բարձր տոկոսադրույքով, իսկ այժմ շուկայում կան ավելի շահավետ տարբերակներ՝ սա կարող է լինել ձեր հնարավորությունը․

1. խնայել տարեկան մի քանի միլիոն ՀՀ դրամ
2. նվազեցնել ամսական ֆինանսական բեռը
3. երկարացնել կամ կրճատել վճարման ժամկետը
4. միավորել մի քանի վարկ մեկում

Բայց հիշեք՝ վերաֆինանսավորումը արդարացված չէ ամեն դեպքում։ Եթե վարկի ավարտին մնացել է 2–3 տարուց քիչ, տոկոսադրույքի տարբերությունը՝ <1–1.5 տոկոսային կետ, իսկ վերաֆինանսավորումը ուղեկցվում է բարձր ծախսերով՝ նոր վարկը կարող է միայն ավելացնել ձեր պարտքը։

Երբ վերաֆինանսավորումը իրականում շահավետ է․

1. Ձեր գործող տոկոսադրույքը շուկայականից բարձր է առնվազն 1,5 տոկոսային կետով
2. Դուք գտնվում եք վարկի սկզբնական փուլում (1–5 տարի)
3. Ունեք կայուն եկամուտ և դրական վարկային պատմություն
4. Նոր բանկը առաջարկում է հատուկ պայմաններ աշխատավարձային հաճախորդների համար
5. Պատրաստ եք նախապես հաշվարկել վարկի ամբողջական արժեքը՝ բոլոր ծախսերով

AFM հարթակը կօգնի ձեզ յուրաքանչյուր փուլում․

1. Համեմատել բանկերի առաջարկները
2. Հաշվարկել շահույթը հիփոթեքային հաշվիչով
3. Հասկանալ՝ ինչ միջնորդավճարներ և պայմաններ են կիրառվում

Եթե ձեր բանկը չի առաջարկում ուղղակի վերաֆինանսավորում՝ AFM-ում կգտնեք այլընտրանքներ, ներառյալ՝ սպառողական վարկեր անշարժ գույքի գրավով։

Եթե մոտենաք այս գործընթացին գիտակցված՝ հնարավոր է խնայել մինչև մի քանի միլիոն ՀՀ դրամ՝ առանց բյուջեի ծանրաբեռնվածության։

Պատրա՞ստ եք խնայել հիփոթեքի վրա

▪ Հաշվեք ձեր հնարավոր խնայողությունը AFM հաշվիչով

▪ Համեմատեք վերաֆինանսավորման տոկոսները և միջնորդավճարները

▪ Ստացեք անձնական հիփոթեքային առաջարկներ, որոնք հարմար են հենց ձեզ

Պահպանեք այս հոդվածը էջանիշերում և կիսվեք ընկերների ու ընտանիքի հետ՝ հատկապես նրանց, ովքեր արդեն մարում են հիփոթեք։

Իսկ ինչպես Երևանում հիփոթեքով շահավետ բնակարան գնել՝ կարող եք կարդալ մեր հոդվածում։

AFM՝ հեշտ, անվճար և առանց ռիսկերի։